論 麗晶花園大維修合約
每天，大家都接觸到不少合約，如購物、用信用咭簽賬、大廈公契等。 合約，是在私人交易上可以文字訂明，約束合約雙方其應履行的責任及保護各自的權益，如合約一方未能履行自己在合約內所訂的責任，合約的另一方便有權追究之。
本園的大維修工作已展開，管業處與顧問公司簽了一份關於管理本園大維修的合約。 本園每位小業主在這份合約內是站在那個位置? 地位如何? 有權做乜? 在大維修小組或業委會的會議記錄及一共三次的業主諮詢會答問記錄上管業處或業委會均沒有清楚說出，我們知得實在太少了。 無論如何，我們應該認識一下現時在本園內存在的主要個體及他們與此合約之關係。
1 住宅業主，是付擔住宅部份大維修費用的一方。 另外，是負責從經過業委會揀出住宅部份的維修項目中在業主大會投票讚成或反對，將來尚有甚麼要做，現時不知。
2 商場業主，我不是商場其中一名業主，故沒有資料。
3 麗晶花園業主委員會，是本園的一個諮詢組織。 它是根據本園公契由每座的座代表組成。 不是法人，不能簽合約。
4 麗晶花園管業處(瑞安物業管理有限公司)，它是 簽罯大維修合約的一方，本園入伙時由本園發展商指定，本園公契賦與它極大權力管理本園，有權代表本園處理一切本園管理上的事宜。
5 顧問公司，簽罯大維修合約的另一方，它負責勘察本園，編寫勘察報告，建議維修項目，製訂標書，招標，監管整個維修工程直至保固期完結為止。
6 維修承判商，將來承判本園維修工程的公司，現時沒有資料。
香港建築界建造或建築物維修合約主要參與者一般如下:
一 業主。
二 建築師或顧問公司，由業主聘請負責設計及管理整個建造/維修工程。
三 承判商(總承判商及分判商) ，在建築師/顧問公司監管下負責建造/維修工作。
如下圖:
我們來看看這個詞語: "合約參與"(privity of contract)， 一般來說，只有參與合約的人(即立約人)才能根據合約取得利益或負上法律責任。 這就是 "合約參與"的原則。 這原則表面看來在法律責任承擔方面沒有不妥之處，明顯地沒有任何合理理由要求非立約人承擔有關的法律責任。 若合約清楚的要求立約一方須要給第三者某些利益，而立約另一方亦因此而付出代價，被指定受益的第三者在有需要時可不可以強制執行第一方的許諾?
現舉一實例說明之，新單位入伙時業主發現有損壞的地方需要發展商修理/修補。為甚麼業主不可以直接找承建商或發展商維修反而需要向管理處在指定時限內提出? 這是因為小業主的地位不符合"合約參與"的原則，所以承建商是不理會業主的要求。 而發展商肯修理/修補那些缺陷只因為賣家(發展商)在買賣合約裏對小業主有承諾吧!
上面所說的"合約參與"，對本園將來大維修工程又有甚麼影響呢? 若將涉及本園大維修工程的個體代入，便會較易明白:
1. 立約一方是顧問公司或大維修工程承判商。
2. 立約的另一方是麗晶花園管業處(瑞安物業管理有限公司)。
3. 第三者是麗晶花園業主委員會或個別業主。
現時的顧問合約立約一方是顧問公司而另一方是瑞安物業管理有限公司，將來的維修工程合約立約雙方應是瑞安物業管理有限公司及承判商。
由於業委會不是法人，業委會決不會是立約的一方，管業處是代表本園業主立約。 所以在 "合約參與" 的原則下，業委會、本園各小業主是與管顧問公司或將來本園大維修工程的承判商(承判商)沒有任何本園大維修工程合約的關係。 簡言之，本園個別業主或業委會向顧問公司或承判商查詢、投訴或察看工程詳情等，它們均有權不回應，因為在合約內它們是沒有這個責任。 但我們仍可透過管業處將問題送抵顧問公司或承判商。 如管業處不將這些問題全部送抵顧問公司或承判商跟進，業委會是管不到的。 因為業委會在本園只是一個諮詢組織，沒有約束管業處的權力。
如下圖:
在上面所說的環境下, 業委會是否不能監察進行中的大維修工程呢? 答案:「是」 。
那麼，業委會委員如何向關心大維修工程的業主匯報大維修詳情呢? 這祇有靠合約參與者發放出來的消息有多少了。
不過，還是有辦法可以令業委會 委員在大維修合約內得到應有的地位及權利(因為本園各業主是出錢支付維修費的一方)，其中之一是在大維修合約條文內加入業委會及業委會屬下的監察小組的存在，賦與它們在大維修工程期內享有的權力及受到應有的保護/保障(包括各小業主)，包括有:
1 業委會委員及業委會屬下的監察小組會有權進入地盤視察工程。
2 業委會及監察小組有權查閱顧問公司、承判商及管業處之間大維修工程的文件。
3 大維修工程保險須對業委會委員及監察小組組員提供足夠的保障。
4 業委會委員是大維修工程會議的當然成員，在會內享有立約者同等地位。
5 大維修合約購買保險的投保人應加入本園要繳付大維修費用的業主。
各業主及座代表切勿放棄此百利而無一害的機會，確認一個消費者的權利及拉近物有所值這目標與自己的距離，不會是遙不可及的。
業委會委員大部分不是專業人士，對本園大維修認識的程度有限，身為業主代表的管業處必須將每一份要討論或議決的文件(不論是承判商或顧問公司提交)消化後詳盡地向業委會解釋其內容及指出業委會需要留意的地方。 這樣，委員才能明白文件內容及可轉達給其他業主，收集業主們的意見後再在業委會或大維修會上反映及討論。
各委員及曾列席大維修會的業主們，你覺得上一段所言合理嗎? 合約是立約人寫的，只要符合"合約法"就沒有不能加入的條文。 管業處是立約的其中一方，是向本園各業主提供服務，它其中一個責任的是保障各業主權益。 業委會委員 須緊記， 不積極地在大維修工程合約內加入業委會及監察小組的地位及應有的權益，大家猶如「在水中央」，會變成被孤立的一群。